¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación es un término legal que se utiliza para referirse a la modificación o cambio de una o varias cláusulas de tu préstamo hipotecario, después de haber sido formalizado, independientemente de cuánto tiempo haya pasado. 

Por lo tanto, la novación de hipoteca consiste en un acuerdo con tu entidad bancaria en la que se renegocian las condiciones del préstamo con el fin de adaptar el contrato a tus nuevas circunstancias personales o del mercado. 

Ten en cuenta que la renegociación debe ser con la misma entidad bancaria, ya que si no se trataría de una subrogación.

¿Qué modificaciones se pueden llevar a cabo con una novación de hipoteca?

Como hemos indicado, la novación de hipoteca permite modificar una o varias condiciones de tu préstamo hipotecario. Estas son algunas de las más habituales:

a) Capital pendiente: Lo más habitual de esta modificación, consiste en aumentar la cantidad económica que el banco te ha prestado, es decir, el importe de la hipoteca. De esta manera, estarías solicitando rehipotecar tu vivienda, lo cual supondría unas cuotas más elevadas, salvo que también incrementes el plazo de amortización. 

No obstante, también puedes optar por reducir el capital pendiente en tu préstamo hipotecario y pagar cuotas más bajas o reducir el plazo de amortización.

Además, si tienes varios préstamos personales pendientes, puedes optar por hacer una novación e incorporarlos a la hipoteca, lo que se conoce como reunificación de deudas. 

b) Plazo de amortización: es uno de los principales motivos por los que se decide hacer una novación. Consiste en aumentar o reducir el período de devolución de tu hipoteca.

Un cambio en el plazo supone una modificación en las cuotas y viceversa. Por ello, si aumentas el plazo, pagarás unas cuotas más bajas. En cambio, si reduces el plazo, pagarás unas cuotas más altas.
   
Sin embargo, debes tener en cuenta cómo afecta esta modificación en los intereses de tu hipoteca. Generalmente, aumentar el plazo de amortización viene acompañado de un mayor importe de intereses a largo plazo y disminuir dicho periodo con una reducción. 

Asimismo, también es posible realizar una amortización o cancelación anticipada.

c) Tipo de interés: Dependiendo de cómo haya evolucionado el mercado hipotecario desde la firma de tu hipoteca hasta el momento actual, puede interesarte una novación para modificar el tipo de interés. Alguno de los cambios que podrían beneficiarte son:

• Modificar el tipo de interés si tu entidad bancaria te concede uno inferior al que ya tienes.
• Intercambiar entre interés fijo y variable.
• Reducir el diferencial.
• Establecer un nuevo índice de referencia. Por ejemplo, pasar de IRPH a Euríbor.

d) Garantías: consiste en incorporar o suprimir garantías como, por ejemplo, un aval, cotitulares o una vivienda. También puede optar por suprimir una garantía e incorporar otra con mayor solvencia.

e) Titular: Se trata de añadir o quitar titulares del préstamo hipotecario. No obstante, deben existir causas de fuerza mayor como una separación, divorcio o fallecimiento para poder llevarlo a cabo.

f) Cláusulas: Eliminar o modificar algún tipo de cláusula abusiva, como la cláusula suelo. 

g) Divisa: Podría interesarte modificar la moneda en la que fue formalizada la hipoteca. 

h) Sistema de liquidación: Hoy día existen numerosos sistemas de liquidación, incluidos los que incorporan periodos de carencia parcial o total. Por ello, es posible modificar tanto el sistema de liquidación, que normalmente en España es el sistema francés, por otros como el alemán. 

También puedes solicitar períodos de carencia, gracias a los que dejas de pagar la hipoteca, ya sea total o de forma parcial, durante un tiempo establecido y solamente abonas los intereses correspondientes.

i) Comisiones y productos vinculados: Puedes eliminar o reducir las comisiones y productos vinculados que en su momento contrataste, como los seguros de vida y hogar, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.

Todos estos cambios pueden realizarse a través de una novación, individualmente o combinando varias opciones. Asimismo, no hay un número máximo de veces que puedes renegociar, pero tu entidad siempre tendrá que aprobarla.

¿Qué motivos pueden provocar que lleves a cabo una novación de hipoteca?

Son muchos los motivos por los que puede interesarte solicitar una novación de tu hipoteca. A continuación, te dejamos algunos ejemplos:

Si tu situación económica ha mejorado, puedes reducir el plazo de amortización, pagar unas cuotas más altas y, de esta manera, acabar de pagar antes tu hipoteca o bien, reducir el capital prestado. 

No obstante, si tu economía ha empeorado y no puedes hacer frente al pago de las cuotas, puedes aumentar el plazo de amortización para vivir con más desahogo y evitar problemas mayores derivados del impago. Si te encuentras en esta situación una buena solución podría ser cambiar el sistema de liquidación o añadir un periodo de carencia.

También es posible que la situación del mercado sea invariable o que haya cambiado mucho en los últimos años. En este caso, puedes modificar el interés para evitar que tu hipoteca sea fluctuante y, de esta manera, pagar siempre lo mismo.

Por otro lado, en caso de divorcio o fallecimiento, puedes querer dejar la vivienda solo a nombre de uno de los cónyuges, lo cual supondrá que también tendrás que llevar a cabo una extinción del condominio o, en caso de vivienda heredada, quitar o añadir titulares. No obstante, si deseas cambiar completamente los titulares, deberás llevar a cabo una subrogación de deudor. 

Asimismo, al adquirir la vivienda, puede que ya esté hipotecada. En ese caso, puedes realizar una novación para renegociar las condiciones y adaptarlas a tu propia situación.

¿Qué requisitos debes cumplir para solicitar la novación?

Para poder renegociar las condiciones de tu hipoteca debes que cumplir cuatro requisitos:

• Estar al corriente de pago de las cuotas mensuales.
• Haber pagado, al menos, tres años de hipoteca.
• Que la novación de hipoteca sea sobre la vivienda habitual.
• No superar el límite del 35 % de los ingresos que vayan destinados al abono de la hipoteca, en el caso de solicitar una ampliación del capital.

No obstante, cumplir estos no te asegura la viabilidad de la novación, ya que la entidad bancaria no está obligada a renegociar ninguna cláusula, salvo que se acordase y firmase en el contrato original.

Por ello, puede negarse, solicitar que se lleve a cabo más adelante o, si la acepta, puede pedir otras modificaciones que le beneficien, como nuevas comisiones o nuevos productos asociados, por lo que es importante que estudies si estos cambios te convienen a largo plazo. 

Si las condiciones que te propone el banco no te convienen, puedes trasladar tu hipoteca a otro banco, aunque esto supone un coste superior al de la novación y solamente permite cambiar el interés y el plazo de la hipoteca, o bien, contratar un nuevo préstamo con las condiciones que más te interesen y cancelar el actual. No obstante, es la opción menos recomendable por su gran coste.

¿Qué pasos debes seguir para realizar una novación de hipoteca?

Para llevar a cabo un cambio en las cláusulas del préstamo hipotecario, primeramente, tienes que pedir cita en tu banco y plantarle los cambios que quieres realizar.

La entidad analizará el caso y evaluará los riesgos de la operación. Tras ello, determinará si acepta o no la novación o hay una negociación de alguno de los puntos y te entregará una oferta vinculante con una validez mínima de 10 días. 

Dependiendo del cambio que se vaya a realizar, los pasos variarán un poco. No obstante, en general, cuando hayáis llegado a un acuerdo, la entidad te solicitará los siguientes documentos:

• Contrato original
• Solicitud de novación
• Documentos de identificación
• Estados financieros actualizados
• Avalúo de la propiedad
• Documentos legales

Tras esto, redactará el contrato de novación, que es un documento que establece, de manera clara y precisa, las modificaciones que se harán al contrato original.

Finalmente, para garantizar la validez y la legalidad del proceso, debes acudir al notario para formalizar el contrato en escritura pública y se inscribirá la novación en el Registro de la Propiedad mediante una nota marginal. 

No hay un plazo preestablecido para hacer una novación de la hipoteca. Sin embargo, es un proceso que conlleva varios pasos y suele tardar entre uno y dos meses desde el momento en que la solicitas hasta que es efectiva. 

¿Qué gastos conlleva la novación de una hipoteca?

La novación de una hipoteca es una nueva operación financiera y, por lo tanto, conlleva una serie de gastos asociados que variarán en función de la entidad bancaria, de las modificaciones que quieras realizar y de tu situación particular.

Asimismo, con la nueva ley hipotecaria, los costes que tienes que asumir son menores, ya que de algunos se hace cargo el banco. Te detallamos los gastos que conlleva la novación de una hipoteca:

• Honorarios de la notaría: surgen de elevar la novación a escritura pública y suelen estar entre el 0,2 % y el 0,5 % del capital que te queda por pagar. Como cliente, solo deberás abonar un 50 %, del otro 50 % se encarga la entidad bancaria.
  
  Este coste es obligatorio para todas las modificaciones, salvo que quieras renegociar una reducción del diferencial.
  
  
• Honorarios del Registro de la Propiedad: la novación que se ha firmado ante notario debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Supone un gasto entre el 0.1 % y el 0.25 % del capital que te queda por pagar, que normalmente es un 50 % de los honorarios de la notaría. Igual que ocurre con los honorarios de notaría, para los del Registro de propiedad solo tendrás que abonar un 50 %. 
  
  
• Honorarios de la gestoría: en el caso de que contrates a una gestoría para que pague los impuestos correspondientes y realice los trámites necesarios en tu nombre, debes tener en cuenta su tarifa por los servicios presados. El precio puede ir de 100 € a 500 €, aunque puede variar, ya que son empresas privadas que fijan sus propios precios, los cuales no están regulados por ley.
  
  
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto solo se aplica cuando amplías el capital entre el 0,5 % y el 2 %. No obstante, este gasto lo abona la entidad bancaria, salvo si eres residente en el País Vasco, que tendrás que abonarlo tú. 
  
  Además, si ha transcurrido mucho tiempo desde que firmaste el crédito hipotecario, también se deberá tasar la vivienda, lo que supone un gasto que puede llegar hasta los 500 €.
  
  
• Tasación de la vivienda: en los casos de ampliación de capital, la entidad bancaria suele solicitar la tasación de la vivienda. Esto supone un coste de entre 200 € y 500 €, aunque puede variar en función de la entidad que lleve a cabo la tasación. No obstante, si ya dispones de una tasación con menos de 6 meses de antigüedad, está obligada a aceptarla y no necesitarás una nueva.
  
  
• Comisión por novación: no todas las entidades bancarias cobran esta comisión. Solamente si se estableció en el momento en el que negociaste las condiciones de tu hipoteca, por lo que debe estar indicado en la escritura con los límites marcados por la ley. 
  
  El porcentaje que se cobra está entre un 0,1 % y un 1 % del capital que falta por abonar, aunque si se trata de un cambio en el plazo de amortización, no podrá exceder el 0,1 %. Si cambias de interés variable a fijo, no podrá exceder el 0,15 %. 
  
  Además, esta comisión únicamente se podrá aplicar si solicitas la novación en los tres primeros años de la hipoteca.

Como puedes ver, dependiendo de la modificación en la hipoteca que solicites, deberás hacer frente a unos gastos u otros. Por ello, es importante que analices si la condición que vas a cambiar supone una importante mejora económica y compensa los gastos asociados. 

Además, debes tener en cuenta que, si deseas cambiar una cláusula poco relevante, como eliminar una comisión o algún producto asociado, puedes solicitar a la entidad bancaria hacer la modificación mediante la formalización de un contrato privado. Así evitarás tramitar una novación y pagar los gastos que supone, además de ser una operación mucho más ágil. 

No obstante, de la misma manera que con la novación, el banco puede negarse o pedir otras modificaciones a cambio de aceptarlo. 


Como ves, llevar a cabo la novación de una hipoteca implica conocer muchas cláusulas, leyes y condiciones para tomar la decisión que más te beneficie. Por eso te recomendamos que estés bien asesorado y te pongas en manos de un experto en el sector hipotecario que pueda ayudarte a encontrar tu mejor opción.

Si estás buscando una nueva hipoteca o mejorar la que ya tienes, desde Oxperta Capital podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de la operación financiera hasta conseguirte la mejor hipoteca que puedas obtener.

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