¿Qué es una hipoteca bonificada?

Una hipoteca bonificada es aquella que ofrece un tipo de interés más bajo a cambio de tener una mayor vinculación con el banco por la contratación de otros productos.

Esto quiere decir que la entidad bancaria ofrece alguna mejora en las condiciones del préstamo hipotecario, que suele traducirse en una reducción del tipo de interés, al contratar algún producto financiero adicional.  

Con una hipoteca bonificada suele haber un tipo de interés mínimo, que se consigue cuando se alcanza la máxima bonificación, y un tipo máximo que se aplica cuando no se contrata ningún producto. La bonificación repercute en la TIN, reduciendo el tipo de interés que cobra el banco y esta reducción es mayor, cuantos más productos contrates.

¿Cuánto dura la bonificación de la hipoteca?

La cuota de la hipoteca se mantendrá bonificada mientras el contrato del resto de productos financieros que bonifican al préstamo siga vigente. 

¿Qué productos suelen bonificar la hipoteca?

Los productos combinados que bonifican a las hipotecas son ilimitados y cada entidad bancaria decide cuáles desea ofrecer. Por ese motivo, es importante que tu banco te informe de manera clara y concisa acerca de los productos que bonifican la hipoteca, así como la mejora concreta de la que te puedes beneficiar si los contratas.

Entre los más habituales están la domiciliación de la nómina, los seguros de hogar y vida y las tarjetas de débito y crédito. También hay entidades que aplican mejoras en el tipo de interés si   contratas el seguro del coche o productos de inversión como los planes de pensiones o los fondos de inversión.

Normalmente, cada producto va asociado a una reducción del tipo de interés, por lo tanto, dependiendo del número de productos combinados que contrates, la reducción del interés será mayor o menor.

¿La entidad bancaria puede obligarme a obtener una hipoteca bonificada?

No, en ningún caso. Según indica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, ninguna entidad bancaria puede vincular la concesión del préstamo hipotecario a la contratación de otros productos financieros, salvo que la entidad pueda demostrar que los productos vinculados suponen un claro beneficio para el cliente o salvo que se trate de la suscripción de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

De hecho, todos los productos mencionados en el apartado anterior, salvo el seguro de daños o de incendios y el de vida, son completamente opcionales, y el banco no puede obligarte a contratarlos para concederte una hipoteca. 

Asimismo, en su oferta vinculante la entidad bancaria debe detallarte las condiciones del préstamo con y sin bonificaciones, y dejarte elegir libremente. De hecho, ni siquiera puede obligarte a contratar los productos que sí son obligatorios, ya que puedes decidir contratarlos con otra entidad o compañía aseguradora. 

Ventajas y desventajas de la hipoteca bonificada

Por lo general, una hipoteca bonificada es más rentable que una sin bonificar, ya que la suma del descuento acumulado por los productos bonificados puede suponer hasta un punto porcentual de reducción en la TIN y, por lo tanto, a la larga acabes pagando menos por la hipoteca

Además, es muy posible que ya tuvieses en mente contratar uno de los productos vinculados, aunque la mayoría de ellos sean opcionales y, si en algún momento dejas de quererlos, dispones de flexibilidad para cancelar la vinculación en cualquier momento.

Por otro lado, es posible que no quieras contratar los productos que ofrece tu banco, o que te salga más rentable contratarlo a un tercero, ya que podría darse el caso de  que el coste de alguno de estos productos sea superior al descuento.

La manera de tomar la decisión entre una hipoteca bonificada y otra sin bonificar es que hagas números y determines si el coste que te supone la contratación de los productos bancarios se compensa con el ahorro del tipo de interés.  El propio TAE de la hipoteca incluirá el coste total de esta en ambos casos.

¿Cómo saber si tengo una hipoteca bonificada?

Para averiguar si la cuota de tu hipoteca está bonificada debes tener en cuenta si dispones de algún otro producto financiero en esa entidad bancaria y revisar el contrato que firmaste. En él debe reflejarse claramente qué mejoras concretas supone cada producto bonificado.

Asimismo, puedes consultar directamente con la entidad bancaria cuál es la vinculación específica entre tus productos financieros y la hipoteca que tienes contratada.

¿Se puede bonificar una hipoteca una vez ya iniciada?

Sí, si se pacta de forma privada entre las partes, o incluso, elevándolo a escritura pública a través de una novación hipotecaria. Al tener que asumir el banco actualmente los costes de AJD (Actos Jurídicos Documentados), lo normal es un contrato privado entre Entidad Financiera y el deudor.

¿Cómo cancelar una hipoteca bonificada?

Tanto si los productos vinculados bonifican el tipo de interés del préstamo como si solo figuran como requisito para su concesión, se pueden cancelar.

Sin embargo, debes tener en cuenta que, en el primer caso, por cada producto cancelado, subirá el tipo de interés en la siguiente revisión de la cuota. Simplemente, habrá que esperar que haya transcurrido el primer año para poder darlos de baja.

En este caso, si finalmente deseas cancelar todos los productos vinculados, pasarás a una hipoteca sin vinculación, en la cual el tipo de interés suele ser mayor, pero tu relación con el banco se limitará única y exclusivamente al préstamo hipotecario.

Si quieres saber si es mejor una hipoteca bonificada o una hipoteca sin bonificación, debes prestar especial atención a la TAE, para poder comprobar los gastos y bonificaciones de los productos vinculados. Además, si necesitas ayuda para conseguir tu hipoteca desde Oxperta Capital negociamos con las diferentes entidades bancarias para alcanzar las mejores condiciones.