¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es el producto financiero que permite obtener financiación para la compra de un inmueble.
La hipoteca se formaliza cuando el comprador de un inmueble solicita un préstamo a una entidad de crédito, llamado préstamo hipotecario, para hacer frente a la adquisición de dicho inmueble. A cambio de este préstamo, el comprador asume la obligatoriedad de devolver la cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante el pago de unas cuotas periódicas, que suelen ser mensuales, y con la garantía hipotecaria del propio inmueble adquirido.
Esto quiere decir que, en caso de impago, la entidad de crédito puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado y, en consecuencia, solicitar la venta de la propiedad mediante subasta pública para reclamar su importe. No obstante, si con ello no salda el total de la deuda, podrá iniciar actuaciones contra los bienes presentes y futuros del cliente con el fin de recuperar el resto, salvo que se haya pactado expresamente la limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda o cuando la entidad de crédito acepta la denominada dación en pago.
Asimismo, las entidades de crédito pueden solicitar un aval para la concesión de la hipoteca.
En cualquier caso, esta garantía hipotecaria hace que el préstamo hipotecario tenga un tipo de interés inferior al resto de vías de financiación. Asimismo, hay que tener en cuenta que no es lo mismo que un crédito hipotecario ni un préstamo con garantía hipotecaria, aunque la finalidad de todos sea la de obtener financiación.
Por otro lado, aunque un préstamo hipotecario normalmente se utiliza para la compra de una vivienda habitual, también se puede usar para adquirir una segunda vivienda, una de protección oficial o un piso del banco u otros inmuebles, como un local u oficina, un garaje o un solar. Además, también se puede emplear para construir una vivienda o bien para reformarla.
Asimismo, los préstamos hipotecarios también se pueden conceder con otras finalidades, como aumentar la disponibilidad de dinero con el fin de adquirir bienes de consumo, o bien para reestructurar en un único préstamo las deudas vigentes de otros préstamos anteriores, llamado reunificación de deudas.
Aspectos clave para elegir una hipoteca
Capital, plazo y coste son los elementos clave que definen una hipoteca y, por lo tanto, los datos en los que debes fijarte para elegir una u otra.
a) Capital: Cantidad de dinero que solicitas a la entidad bancaria para adquirir la vivienda y que tendrás que devolver en cuotas periódicas.Para calcularlo, se tendrá en cuenta tu capacidad de pago, el valor de la tasación de la vivienda y el porcentaje de financiación.
Por norma general, las entidades bancarias suelen financiar hasta el 80 % del valor de la tasación o compra del inmueble en caso de ser la primera vivienda y hasta el 70 % si es la segunda, siempre y cuando, la cuota a pagar no sobrepase el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. Asimismo, también existen hipotecas al 90 % o incluso al 100 %.
Por ese motivo, debes tener ahorrado el 20 % para entregarlo como primer pago o entrada en el momento de la compra, además de los gastos asociados que explicaremos más adelante.
b) Plazo de vencimiento o Período de amortización: Duración del contrato de la hipoteca. Es decir, los años en los que vas a tardar en devolver el capital solicitado, más los intereses correspondientes.
Aunque depende de las condiciones de la hipoteca y lo que pactes con la entidad, el plazo de devolución más frecuente es de entre 20 y 30 años.
Hay que tener en cuenta que, cuanto mayor sea el plazo de amortización de una hipoteca, menor será la cuota mensual, aunque los intereses pagados al final del préstamo serán mayores. Para calcularlo, existe el cuadro de amortización de una hipoteca, que es un documento que la entidad está obligada a darte, donde se desglosan los pagos que tendrás que realizar para devolver tu préstamo hipotecario.
Además, si durante los primeros años de tu hipoteca tienes dificultades para afrontar el pago, es posible que puedas acceder una hipoteca con periodo de carencia.
c) Costes: Gastos a los que te enfrentas cuando contratas una hipoteca. Suelen suponer un 10 % adicional y, en este, se incluyen los intereses, los gastos asociados y las comisiones.
- Intereses: El porcentaje extra que pagarás anualmente a la entidad por prestarte el capital para adquirir la vivienda.
El tipo de interés que se aplica suele estar expresado con el Tipo de Interés Nominal (TIN) y con la Tasa Anual Equivalente o Efectiva (TAE).
Además, en algunos préstamos hipotecarios se incluyen cláusulas en las que se limita la variación del tipo de interés, a lo que se le conoce como suelos y techos. - Gastos asociados: Estos son los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad, los de tasación del inmueble y los diferentes impuestos.
Actualmente, estos gastos suelen suponer aproximadamente el 10 % del importe financiado. - Comisiones: Son costes adicionales por operaciones como firmar la hipoteca, a lo que se le conoce como comisión de apertura. Además, también existen comisiones por amortización total o parcial o por cambio de entidad bancaria, entre otras.
Además de estos costes, al solicitar la hipoteca es frecuente que la entidad te ponga como condición la contratación de algún seguro u otros productos financieros. Aunque no es obligatorio contratarlo, si lo haces, suelen reducir el diferencial del tipo de interés consiguiéndote una hipoteca bonificada, por lo que puede resultarte interesante.
De la unión de estos tres elementos surge la cuota de la hipoteca, que es lo que pagarás cada mes por tu vivienda, la cual se calcula utilizando el sistema de amortización constante o más conocido como sistema francés.
Tipos de hipotecas
Actualmente, existen diferentes tipos de hipotecas, las cuales se pueden clasificar según quién la solicite y el tipo de interés, pudiendo combinarlas entre sí.
1. Según quién la solicite
Además de la hipoteca habitual, que es la compartida, existen otras hipotecas dirigidas a jóvenes, mayores de 65, solteros o a no-residentes. Además, el sector bancario ofrece productos hipotecarios dirigidos a ciertos colectivos, como empleados de multinacionales, funcionarios y otros agrupados profesionales.
2. Según el tipo de interés
Atendiendo al tipo de interés que se aplica al préstamo hipotecario, se distinguen tres tipos de hipotecas:
- Hipoteca fija
- Hipoteca variable
- Hipoteca mixta
A continuación, te mostramos una tabla resumen con cada una de sus características:
| Características | Hipoteca fija | Hipoteca variable | Hipoteca mixta |
| Cuota mensual | Fija | Variable | Fija y variable |
| Tipo de interés | Fijo, constante | Euríbor + diferencial | Primeros años fijo y después variable |
| Revisión de las cuotas | No se hace revisión | Cada 6 o 12 meses | En la parte variable: cada 6 o 12 meses |
| Comisiones | Comisión de apertura | Comisión de apertura | Comisión de apertura |
| Principal ventaja | Tranquilidad, la cuota no depende de los movimientos del mercado | Los primeros años el tipo de interés suele ser menor | Menos años de exposición al mercado y tipo de interés más ajustado que en la hipoteca fija |
Además, existen hipotecas según el tipo de cuota u otras más especiales, como las hipotecas puente, las verde o las multidivisa.
Pasos para solicitar una hipoteca
Si ya te has decidido por una vivienda y tienes ahorrado al menos el 30 % de su precio de compraventa en el caso de primera vivienda y el 40-50 % en el caso de segunda, es el momento de solicitar la hipoteca. Aunque si quieres adquirir una vivienda y no dispones de esos ahorros o no cumples con alguno de los requisitos, no te preocupes. Te ayudamos a conseguir tu hipoteca con las mejores condiciones para ti.
Lo primero que tienes que hacer es informarte sobre las distintas ofertas que ofrecen las entidades bancarias. Para ello, debes solicitar la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) para hacerte una idea de las condiciones genéricas de los préstamos hipotecarios que ofrecen.
Cuando hayas seleccionado la entidad o entidades en las que te interesa iniciar el proceso, deberás acudir a ellas. Las entidades bancarias llevarán a cabo un estudio de viabilidad de la operación y examinarán tu salud financiera, analizando tu estabilidad laboral, aportación inicial y capacidad de endeudamiento, así como tu estado civil, deudas adquiridas y activos en poder. Para ello, deberás facilitar cierta documentación.
Por otro lado, revisarán el estado de la vivienda y, en caso de estar todo correcto, realizarán la tasación a través de las Sociedades de Tasación Autorizadas por el Banco de España y, posteriormente, decidirán si te conceden o no la hipoteca.
Una vez aprobada la hipoteca, las entidades deben entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) en la que se incluye la oferta vinculante, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) para comparar cuál te ofrece mejores condiciones.
Una vez decidido con qué entidad firmarás la hipoteca, tendrás 10 días naturales, 14 en Cataluña, para que la entidad te proporcione la copia del contrato, información clara y desglosada sobre los gastos y las cuotas mensuales, las condiciones de los seguros que contrates, el aviso de que estás obligado a visitar la notaría al menos un día antes de la firma y el coste de los cheques o transferencias.
Una vez aceptada la oferta vinculante y para que la hipoteca quede válidamente constituida, debes formalizar las escrituras de compraventa y del contrato de la hipoteca ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Ten en cuenta que, una vez pagada la totalidad de la hipoteca, la entidad bancaria la levantará para que el bien quede libre de cargas.
Cambios a realizar en una hipoteca
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo, por lo que es posible que, en ese período, tu economía cambie. En este sentido, es interesante saber que puedes hacer cambios en las condiciones de esta y llevar a cabo una serie de modificaciones:
- Ampliación de hipoteca
- Cancelación de hipoteca
- Subrogación de hipoteca
- Novación de hipoteca
Asimismo, puedes pedir una ayuda hipotecaria, lo cual te permitirá alargar el plazo, pedir períodos de carencia o, incluso, congelar el pago de esta para aliviar el impacto de la subida del euríbor.
Contratar una hipoteca es una decisión muy importante. Aunque puede ayudarte a hacer frente a la compra de una vivienda, es necesario que tengas en cuenta tu propia situación económica y analizar con calma las cláusulas que te ofrezca la entidad. En ese sentido, te recomendamos consultar con un intermediario financiero tanto si no cumples con las condiciones adecuadas para la concesión de la hipoteca que deseas como para saber que estás tomando la decisión correcta.
